Qual a diferença entre escritura e a matrícula de um imóvel?
Vamos falar sobre a documentação exigida pela nossa legislação quando se trata da propriedade de imóveis.
O direito privado parte do princípio da autonomia da vontade. Assim, caso não exista nada legal em contrário, duas pessoas capazes juridicamente (existem casos de incapacidade jurídica como menores de idade, pródigos, alienados mentais, etc) podem negociar o que bem entenderem.
E a forma como esses acordos se dão?
Pode ser qualquer coisa? Um guardanapo com um rascunho de negócio serve como prova de um contrato de 500 mil reais ou não? Aqui, mais uma vez, a regra geral é que a vontade de duas pessoas poderá ser expressa de qualquer forma, seja verbal ou escrita, para que exista a caracterização de um negócio. Logo, não há teoricamente problemas de firmar um contrato de forma verbal, a única dificuldade é provar da existência desse contrato.
A lei brasileira estabelece que em alguns casos a forma de celebração de um acordo não é livre. É nessa categoria de contrato que entram as negociações de bens imóveis. A nossa legislação, no Código Civil Brasileiro, determina que os negócios envolvendo imóveis devem ter a forma pública. O que é isso? Isso significa que para se comprar um apartamento, por exemplo, é preciso que exista um contrato escrito averbado por um cartorário, sob o risco do negócio não ter validade jurídica.
Isso não se aplica a um veículo, um automóvel por exemplo. Alguém pode vender uma BMW por 250 mil reais e o contrato ser verbal. Por outro lado, não existe segurança jurídica na compra ou venda de um Kitinete de R$50 mil reais sem a escrituração pública feita por um tabelião. Conforme se lê no art.108 do Código Civil:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Negócios imobiliários devem ser feitos por meio de Escritura Pública de compra e Venda. Até mesmo se um pai quiser doar uma casa para o único filho, por exemplo, tal ato deve ser feito por meio de escritura pública.
Um imóvel que não tem escritura, não possui qualquer segurança jurídica quanto a real propriedade deste imóvel. A escritura pública de compra e venda, no caso por determinação legal, é o meio de formalizar e materializar um negócio envolvendo a compra e venda de bens imóveis.
Escritura de Imóvel
É a escrituração é a garantia da transferência do direito de propriedade de bens imóveis no Brasil, seja por compra e venda, doação, dação em pagamento, ou qualquer outro meio, e é feita por escritura pública em Tabelionato de Imóveis.
É no Tabelionato que partes comparecem a fim de efetivar o negócio, através da escrituração pública. Um escrevente cartorário, escritura todo o acontecimento, narrando os detalhes que o ato exige, testemunhando a livre vontade de ambas as partes bem como as garantias financeiras para a transferência de propriedade do imóvel.
Registro de Imóveis
O registro do imóvel é o ato cartorário que confirma quem é o verdadeiro dono do imóvel. Ou que confirma que a propriedade de um imóvel foi transferida de uma pessoa para outra. Toda a escritura pública de compra e venda deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para que a transação imobiliária de transferência de propriedade seja registrada na Matrícula do Imóvel, atualizando-se assim o registro do imóvel.
O registro imobiliário é o cadastro de todos os imóveis que existem numa determinada região. Assim, o Registro de Imóveis e Anexos de Caraguatatuba – SP, por exemplo, é o local onde estão cadastrado todos os imóveis pertencentes a região de Caraguatatuba. Qualquer imóvel para existir formal e legalmente deve ter uma Matrícula no registro de imóveis competente.
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Chame no WhatsApp sem compromisso Clique aquiO que é a Matrícula do Imóvel
Na matrícula do imóvel estão todas as informações sobre o mesmo: dimensões, área total, geometria, identificação municipal, quem loteou, quem foi o primeiro dono, se há cláusula de usufruto, averbação de alguma ação judicial, etc, etc. É por meio da matrícula imobiliária que se consegue descobrir se há algum problema jurídico ou não, e quem é o dono de fato e de direito do imóvel. Para a legislação brasileira só é dono de um imóvel quem possui o mesmo registrado no competente registro imobiliário em seu nome. Se o nome da pessoa não está registrado na Matrícula do Imóvel, juridicamente ela não é dona do imóvel, simples assim.
Qual a importância de Matrícula de um Imóvel?
Pense em um terreno de 10.000 m2, que está devidamente registrado com a matrícula imobiliária atualizada, e esteja no nome do José. José decide vender o terreno, e e percebe que se ele vender o terreno em duas metades distintas, com 5.000 m² cada, poderá ganhar mais dinheiro.
José poderá vender dois terrenos sendo que ele é dono de um terreno? Caso ele não tenha feito o processo de fracionamento, desmembramento e criação de duas novas matrículas, além da extinção da matrícula do terreno maior, junto a prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis da região dele. A resposta correta é não, pois na verdade ele está vendendo algo que não existe do ponto de vista jurídico. Fisicamente o terreno maior comporta as duas metades, juridicamente existe apenas um terreno.
Se João encontrar um interessado em comprar metade do seu terreno, nenhum cartorário poderá lavrar escritura pública de compra e venda, pois não há registro de matrícula imobiliária dessa metade. As metades do terreno não tem identidade própria, ou seja cada metade precisa ter uma matrícula própria. Dessa forma não há segurança jurídica para que uma pessoa se torne proprietária de apenas uma das metade do imóvel de 10.000 m2. Logo o cartório não pode lavrar a escritura de compra e venda, sem atestar a segurança jurídica da transação. Por isso, antes de que se possa vender duas metades, é preciso fracionar o terreno junto ao cartório e a prefeitura, para que cada metade tenha sua própria identificação e respectiva matrícula e nelas sejam averbadas as negociações escrituradas publicamente, afim de dar garantia jurídica ao proprietário.
Se uma pessoa pretende comprar um imóvel que esteja devidamente legalizado com matrícula própria, é muito mais fácil se prevenir, pois existe um histórico que pode ser comprovado. Basta pedir uma certidão atualizada da matrícula imobiliária, ver se o vendedor é realmente o dono, se há algum ônus ou ação judicial sobre o imóvel, certidões negativas cíveis e trabalhistas dos vendedores, assim a chance de dar problemas é muito reduzida. Por isso os negócios imobiliários devem ser por meio de Escritura Pública de Compra e Venda, onde um cartorário testemunha a transação. E depois de concretizado o negócio basta levar a escritura para atualizar a matrícula no Registro de Imóveis e averbar a transferência de propriedade.
Agora, se uma pessoa compra um imóvel sem este ter matrícula, fica muito difícil saber se o imóvel pode ter algum problema, ou se o vendedor é realmente o dono (proprietário). Além do mais, nada impede que o vendedor, mesmo sendo de fato o dono, já tenha vendido o mesmo imóvel para mais de uma pessoa, aliás esse tipo de prática não é incomum.
Além do mais, imóveis que não possuem matrícula não podem ser usados como garantia. Pois nenhum banco emprestará dinheiro tendo como garantia um imóvel que além de não existir do ponto de vista jurídico, não tem a certificação de quem é de fato o proprietário.